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Welche Kosten entstehen bei einem Immobilienverkauf?
Eine Immobilie kaufen die meisten Menschen in Deutschland, um sich fürs Alter abzusichern. Doch in bestimmten Lebenssituationen, sei es durch einen beruflich bedingten Umzug, der körperlichen Verfassung oder gar einen familiären Trauerfall, müssen wir uns auch mit dem Verkauf eines Hauses, einer Wohnung oder eines Grundstückes auseinandersetzen. Als Verkäufer sollte man sich darüber in Klaren sein, dass mit dem Hausverkauf auch unweigerlich diverse Kosten einhergehen.
Haus verkaufen: Die Hausverkauf Checkliste hilft
Was kostet eigentlich ein Energieausweis – und braucht man diesen überhaupt? Muss man eine Grundsteuer zahlen? Und was hat es eigentlich mit der Spekulationssteuer auf sich? Fragen, auf die ein Hausverkäufer unbedingt Antworten parat haben sollte. Damit Sie beim Verkaufen ihres Hauses immer auf Nummer sicher gehen können, legen wir Ihnen unsere Hausverkauf Checkliste ans Herz.
Diese Kosten können vor dem Immobilienverkauf anfallen
1. Kostenfaktor: Der Energieausweis
Eigentümer, die ihre Wohnung oder ihr Haus verkaufen möchten, müssen seit 2009 einen Energieausweis für ihre eigenen vier Wände vorweisen – und zwar spätestens beim Besichtigungstermin. Darüber hinaus müssen schon beim Inserieren der Immobilie zentrale Daten aus dem Dokument angegeben werden. Geschieht dies nicht und sollte kein Energieausweis vorliegen, drohen Bußgelder von bis zu 14.000 Euro. Die Kosten für den Erwerb eines Energieausweises variieren je nach Art des Dokuments. Zwischen 50 bis 80 Euro werden für einen Verbrauchsausweis auf Grundlage von Heiz- und Nebenkostenabrechnung fällig, für einen Bedarfsausweis auf Grundlage einer fachmännischen Vor-Ort-Analyse müssen Eigentümer circa 300 Euro aufwenden.
2. Kostenfaktor: Die Wertsteigerung
Eigentümer sollten sich vor dem Immobilienverkauf Gedanken darüber machen, ob sie ihr Haus oder ihre Wohnung vorher nicht noch einmal in Schuss bringen wollen. Denn mit einer sauberen Einfahrt, einem gepflegten Garten und frisch gestrichenen Wänden kann der Verkehrswert gesteigert werden. Auch durch Home-Staging kann der Wert einer Immobilie gesteigert und die Verkaufszeit verkürzt werden. Der geschickte Einsatz von den Möbel Trends 2019, Farben und Licht in Kombination mit der richtigen Wand- und Fußbodengestaltung können den Gesamteindruck des zu veräußern Objektes verbessern und mehr Raum suggerieren – und genau das schlägt sich im Verkaufspreis nieder. In den meisten Fällen lassen sich durch kleinere Renovierungen oder der Hilfe professioneller Home-Stager deutlich höhere Verkaufspreise erzielen, weshalb dieser Kostenfaktor letztlich gar kein wirklicher ist.
3. Kostenfaktor: Das Wertgutachten
Wenn die Immobilie schön herausgeputzt wurde, kann ein Experte beauftragt werden, der den Verkaufswert der Immobilie berechnet, um einen angemessenen Angebotspreis festlegen zu lassen. Wie hoch die Kosten für diese Leistung ausfallen, ist von Experte zu Experte unterschiedlich. Neben offiziellen Gutachtern, Architekten und Bauingenieuren kommen vor allem Immobilienmakler für ein Wertgutachten in Frage. Mit dem Wissen um den eigentlichen Wert der Immobilie lassen sich dann Immobilieninserate schalten. Für eine Top-Positionierung auf den einschlägigen Immobilienportalen wird eine Gebühr fällig, aber man kann sein Haus auch kostenfrei anbieten auf dem 1A-Immobilienmarkt und ebenso erfolgreich sein bei der Interessenten-Suche. Schließlich sollte die Immobilie überzeugen und nicht nur die Platzierung derer Annonce.
4. Kostenfaktor: Die Notarkosten
In Deutschland ist ein Immobilienverkauf erst dann rechtsgültig, wenn ein Notar diesen überwacht. Der Notar übernimmt die Rolle eines neutralen Mittlers zwischen Käufer und Verkäufer, beantragt die Umschreibung im Grundbuch, erstellt den Kaufvertrag fürs Haus und überwacht die Unterschriften. Die Notarkosten, geregelt im Gerichts- und Notarkostengesetz (GnotKG), übernimmt in aller Regel der Immobilienkäufer. Für den Verkäufer können dennoch Kosten anfallen, wenn er Rechte Dritter (z.B. die Grundschuld für die Hausbank oder bestehendes Wohnrecht) löschen lässt.
Diese mögliche Kosten können nach dem Immobilienverkauf fällig werden
1. möglicher Kostenfaktor: Die Spekulationssteuer
Wenn ein Immobilienbesitzer sein Eigentum weniger als zehn Jahre nach dessen Erwerb verkauft und damit Gewinn erzielt, verstößt dieser gegen die gesetzliche Spekulationsfrist. In einem solchen Fall kann die Spekulationssteuer greifen, deren Höhe abhängig vom Einkommenssteuersatz des Verkäufers und dem Wertgewinn der Immobilie berechnet wird. Diese Steuer wir allerdings nicht fällig, wenn Eigentümer das Haus im Jahr des Verkaufs sowie im vorletzten Kalenderjahr vor Verkauf zumindest anteilig und im Vorjahr durchgängig selbst bewohnt haben.
2. möglicher Kostenpunkt: Die Vorfälligkeitsentschädigung
Sollte ein Verkäufer zum Zeitpunkt des Immobilienverkaufs sein Eigentum noch nicht abbezahlt haben und wenn dieses über einen Kredit finanziert wurde, können zusätzliche Kosten entstehen. Das Kreditinstitut kann eine Vorfälligkeitsentschädigung verlangen, wenn diesem durch die Kreditauflösung Zinsschäden entstehen sollten.
Keine Kostenfaktoren: Die Grundsteuer und Grunderwerbssteuer
Nachdem ein Immobilienkaufvertrag unterzeichnet wurde, fällt die Grunderwerbsteuer an. Diese ist für den Verkäufer aber keine Belastung, da in der Regel im Kaufvertrag vereinbart wird, dass die Grunderwerbssteuer vom Käufer getragen wird. Auch die viermal im Jahr anfallende Grundsteuer muss ein Verkäufer nicht mehr entrichten, schließlich wird diese Gemeindesteuer nur für Grundstücksbesitz fällig und dieser geht beim Verkauf an den neuen Besitzer über.
Die stressfreie Variante: Der Hausverkauf mit Makler
Ein Haus zu verkaufen bedeutet für den Laien einen nicht zu unterschätzenden Aufwand. Viel Zeit und Organisation bedarf ein Immobilienverkauf, was viele Menschen aufgrund ihres Alltags kaum, oder eben nur mühsam, bewerkstelligen können. Und wenn dann noch ein Bußgeld wegen eines vergessenen Energieausweises obendrauf kommt, steht großer Frust bevor. Um sich diesem erst gar nicht auszusetzen, lohnt es sich, einen professionellen Makler zu finden und diesen mit dem Verkauf zu beauftragen.
Ein kompetenter Makler kümmert sich um alle Einzelheiten des Verkaufsprozesses. Er führt ein Wertgutachten durch, vermarktet die Immobilie, stellt sie in relevante Portale, führt Besichtigungen durch, prüft die Bonität der Interessenten sowie den Kaufvertrag. Im Erfolgsfall wird dann eine Courtage (Maklergebühr) fällig. Die frei verhandelbaren Maklergebühren unterliegen regionalen Schwankungen, doch liegen im Regelfall zwischen drei bis sechs Prozent zuzüglich einer 19-prozentigen Mehrwertsteuer.
Wer für die Kosten des Immobilien-Maklers aufkommt, unterliegt abermals regionalen Schwankungen. In den meisten Bundesländern wird die Courtage hälftig von Käufer und Verkäufer getragen, in Berlin, Brandenburg, Bremen, Hamburg, Hessen und teilweise auch in Niedersachsen zahlen Verkäufer hingegen keinen Cent, da die Maklerkosten auf den Käufer zurückfallen.
Die Maklerprovision wird nach der notariellen Beurkundung des Kaufvertrages fällig, bezieht sich aber nur auf den vertraglich festgehaltenen Verkaufspreis, nicht auf die anfallenden Nebenkosten wie Finanzierungskosten oder mögliche Notarkosten und die Grunderwerbssteuer, sollten diese nicht vertraglich abgesichert vom Käufer getragen werden.
